Vendere o acquistare casa con il fotovoltaico: ecco come fare!

Un argomento che può tornare utile, sia a chi già possiede il fotovoltaico che a chi non lo possiede ancora, è quello dell'acquisto o della vendita di una casa in cui è installato un impianto fotovoltaico.

La materia è abbastanza complessa e, poiché questo magazine nasce con vocazione divulgativa, proveremo a spiegare i passaggi necessari nel modo più chiaro e semplice possibile. 

Per cominciare è bene ricordare che, quando si parla di fotovoltaico, le variabili in gioco che possono modificare gli iter e gli adempimenti tecnici e amministrativi sono generalmente legate alle diverse tipologie di convenzioni stipulate con il GSE e alla potenza dell'impianto.

Gli adempimenti possono quindi cambiare sia in funzione della potenza dell'impianto, sia in base alla tipologia di incentivi che il proprietario riceve secondo quanto stabilito dalla convenzione GSE.

Le convenzioni GSE sono di tre tipologie diverse: 

• la convenzione di Conto Energia ha durata ventennale ed è regolata da un vecchio sistema incentivante concluso nel 2013, che stabilisce un contributo finanziario per kWh di energia prodotta
• la convenzione di Scambio sul Posto (SSP) è una convenzione annuale e stabilisce un rimborso di alcune componenti della tariffa dell'energia elettrica per la parte di energia che il proprietario del fotovoltaico non autoconsuma ma scambia con la rete
• anche la convenzione di Ritiro Dedicato (RID) è una convenzione annuale e stabilisce le modalità semplificate per la commercializzazione dell'energia elettrica prodotta e immessa in rete.

Gli impianti fotovoltaici, come abbiamo spiegato in questo articolo, a seconda del periodo in cui sono stati installati, beneficiano di incentivi diversi e ricevono pagamenti GSE di importi e con tempistiche completamente diversi.

Inoltre, in fase di compravendita di un immobile con il fotovoltaico, è opportuno sapere che uno stesso impianto può essere associato anche a due convenzioni GSE diverse: troviamo, infatti, impianti che usufruiscono del solo Conto Energia, del solo Scambio sul Posto o del solo Ritiro Dedicato, ma anche impianti associati al Conto Energia che beneficiano anche dello Scambio sul Posto o anche del Ritiro Dedicato. Non esistono invece impianti che siano associati sia allo Scambio sul Posto che al Ritiro Dedicato, perchè si tratta di due modalità alternative. 

Dopo questa necessaria premessa, possiamo dunque riassumere i diversi adempimenti da svolgere in caso di acquisto o vendita di immobile con impianto fotovoltaico. 

Vendere o acquistare casa con il fotovoltaico: il Trasferimento di Titolarità

La prima cosa da sapere è che per vendere o acquistare un impianto fotovoltaico non basta il semplice atto notarile di compravendita della casa ma è necessario effettuare anche un adempimento specifico presso il GSE, ovvero il Trasferimento di Titolarità.

Il Trasferimento di Titolarità permette ad un nuovo proprietario di fotovoltaico di subentrare al proprietario precedente nella convenzione GSE.

Per chi volesse approfondire, abbiamo scritto un articolo dettagliato qui: Trasferimento di Titolarità fotovoltaico: quando farla e come procedere.

Si tratta di una pratica complessa, che viene effettuata in tanti casi e non solo per la compravendita di un immobile con il fotovoltaico, ed è consigliabile per questo affidarsi ad un professionista di fiducia.

Per effettuare il Trasferimento di Titolarità in caso di subentro per compravendita di un immobile sono necessari documenti diversi a seconda della tipologia di convenzione GSE e della potenza dell'impianto, ma c'è un'informazione che è particolarmente utile da sapere e che può semplificare e velocizzare la pratica presso il GSE. Ovvero, l'aver precedentemente redatto l'atto notarile con i giusti dettagli relativi all'impianto.

Cosa inserire nell'atto di compravendita di una casa con impianto fotovoltaico

Mettiamo dunque che abbiate deciso di vendere o acquistare casa con il fotovoltaico già installato. Quando andrete dal notaio dovrete conoscere la potenza dell'impianto installato e la tipologia di convenzioni GSE associate, perchè a seconda di questi dettagli varieranno le informazioni da inserire nell'atto.

• Se l'impianto usufruisce del solo Scambio sul Posto o del solo Ritiro Dedicato e ha una potenza inferiore ai 20 kW, infatti, non è necessario inserire i dati della convenzione GSE nell'atto notarile. In questo caso però il GSE potrebbe richiedere ove necessario, integrazioni documentali in relazione alla tipologia di trasferimento di titolarità e alla potenza dell’impianto, nonché di effettuare controlli e verifiche al riguardo.
• Se invece l'impianto supera i 6 kW di potenza e usufruisce solo o anche del Conto Energia, nell'atto notarile vanno inseriti sia i dati tecnici dell'impianto sia gli estremi della convenzione GSE 

Se siete arrivati fino a qui con la lettura e avete già venduto o acquistato casa con il fotovoltaico tramite un atto notarile senza queste caratteristiche, a questo punto potreste chiedervi:

Non ho inserito i dati del fotovoltaico nell'atto notarile e ora devo fare il Trasferimento di Titolarità: come posso fare?

Come abbiamo visto, il GSE ha stabilito procedure da seguire e documenti obbligatori da produrre per effettuare la pratica del Trasferimento di Titolarità del fotovoltaico.

Se però il proprietario dell'impianto non dovesse possedere uno o alcuni dei documenti richiesti dal GSE, può comunque presentare la richiesta di Trasferimento di Titolarità, adducendo le proprie motivazioni. Sarà dunque il GSE a valutare la pratica e richiedere eventuale documentazione aggiuntiva. In questo caso potrebbe ad esempio richiedere di produrre un'integrazione documentale all'atto notarile già stipulato per dimostrare l'effettivo cambio di proprietà dell'impianto. Come sempre, anche in questi casi, resta valido l'invito a rivolgersi ad un professionista di fiducia che potrà seguire il proprietario dell'impianto in tutti gli adempimenti e gli scambi con il GSE.